Продажи четырехкомнатных квартир в московских новостройках упали на 50% в комфорте, но выросли на 20% в премиуме

Новая Москва: консолидация спроса на малоформатное жилье

Более 90% предложения в Новой Москве — это комфорт-класс. За восемь месяцев 2025 года объем сделок сократился на 19% относительно аналогичного периода прошлого года, при этом в Старой Москве и Московской области в том же сегменте сделок стало меньше лишь на 7-8%, следует из совместного исследования компании «НДВ-Супермаркет Недвижимости» и девелопера UNIKEY.

На этом фоне наиболее существенное снижение в Новой Москве продемонстрировал сегмент крупных форматов: продажи четырехкомнатных квартир рухнули на 52%, а их доля в общем объеме сделок сократилась с 5,5 до 3,2%. Также снизились продажи трехкомнатных квартир (-26,5%) — доля сократилась на 1,4%, однокомнатных (-14,7%) — доля выросла на 1,8%, и студий (-26,4%) — доля сократилась на 1,9%. Меньше всего пострадали двухкомнатные лоты: их падение составило всего -5,9%, а доля на рынке выросла на 3,8% — с 23,5 до 27,3%. А совместная доля студий и однокомнатных квартир достигла рекордных 61,3% против 57% годом ранее.

«Мы видим углубление исторически сложившейся тенденции: рынок этой локации традиционно ориентирован на малоформатные лоты. Аудиторию составляют молодые семьи без детей, одиночки или семьи с одним ребенком, которые ценят эргономичные планировки (например, евродвушки)», — комментируют аналитики «НДВ-Супермаркет Недвижимости».



Поэтому, несмотря на общее сокращение числа сделок, средняя площадь покупаемого жилья выросла во всех категориях примерно на 2%: для студий, одно- и двухкомнатных квартир — на 1,9%, для трешек — на 2,5%, для четырехкомнатных — на 2%.

Внутренняя статистика девелоперов подтверждает общий тренд.

В компании Unikey сообщают, что в структуре продаж ЖК «Новые Смыслы» в поселке Коммунарка однокомнатные квартиры занимают 66%, двухкомнатные — еще треть, тогда как на трехкомнатные приходится менее 1%.

«Ситуация отражает адаптацию рынка к дорогим кредитам. Покупатели стали рациональнее: предпочитают компактное, но качественное жилье большим и непрактичным метрам. Этим объясняется спад числа сделок при росте среднего метража. Клиенты готовы инвестировать в эффективные планировки и качественную среду, но отказываются от избыточного пространства. Особенно ярко это видно в Новой Москве, где исторически сильны две стратегии: покупка своего первого жилья в столице и инвестиции в аренду», — комментирует Айгуль Юсупова, управляющий партнер девелоперской компании Unikey.

Старая Москва: два противоположных рынка

В пределах Старой Москвы динамика сильно зависит от класса жилья. В комфорте ситуация схожа с Новой Москвой: основой спроса являются одно- (40,3%) и двухкомнатные (26,1%) квартиры. Средняя площадь студий, однушек и двушек также немного подросла (на 1,4, 1,2 и 1,7% соответственно).

В бизнес-классе по итогам восьми месяцев наблюдается рост доли однокомнатных квартир до 34,2% ( 2,9% год к году), что может свидетельствовать о расширении аудитории, ориентированной на покупку в престижных локациях. Продажи двухкомнатных, трехкомнатных и четырехкомнатных квартир сократились на 0,1, 1,2 и 0,5% соответственно. При этом средние площади выросли у студий (2,4%), трешек (1,9%) и четырехкомнатных (3,2%). Однушки и двушки потеряли в квадратуре 1,9 и 0,2%.

В премиум-сегменте тенденции противоположны комфорт-классу. Здесь отмечается увеличение доли четырехкомнатных квартир до 14,6% ( 1,9% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года) и трехкомнатных — до 24,1%, в то время как продажи студий и двушек снизились. Это говорит о сохранении спроса на статусные лоты. Кроме того, произошло самое заметное сокращение средней площади: элитные однушки, двушки и трешки стали меньше примерно на 6%, а студии — на 5,2%. Меньше всего потеряли в площади как раз четырехкомнатные квартиры (-1%).

Особенности Московской области

В Московской области динамика рынка комфорт-класса имеет свои особенности. Здесь за период с января по август было продано на 40% больше лотов, чем в Новой или Старой Москве. Основой спроса, как и в других сегментах, стали однокомнатные (37,6%) и двухкомнатные (26,4%) квартиры.

При этом в МО наибольший рост продемонстрировали студии, доля которых увеличилась на 4,2% год к году. Четырехкомнатных квартир было продано почти в 2 раза меньше, чем в прошлом году: их доля сократилась на 0,6%, составив 0,9% от общего спроса.



Отдельной тенденцией является изменение метража: за год средняя площадь студий и однокомнатных квартир снизилась на 1,3 и 0,7% соответственно, в то время как площадь трех- и четырехкомнатных лотов выросла на 1 и 4,8%. Это указывает на оптимизацию предложения в сегменте малогабаритного жилья и увеличение просторных планировок в категориях трешек и четверок.

В итоге

Новая Москва остается эпицентром тренда на рациональный выбор, где спрос консолидируется вокруг эргономичных одно- и двухкомнатных квартир с растущей средней площадью. Комфорт-класс Старой Москвы демонстрирует схожую динамику, но с меньшим падением объема сделок. В бизнес-классе наблюдается приток аудитории в престижные локации через покупку однушек. В то же время премиум-сегмент живет по своим законам: спрос смещается в сторону статусных многокомнатных лотов, а метраж небольших квартир в этом сегменте сокращается рекордными темпами.

Московская область, будучи лидером по сделкам, показывает собственную специфику с бумом спроса на студии.