По данным исследования, 41,7% всех квартир в новостройках бизнес-класса куплено с использованием ипотеки (по итогам января-августа текущего года). При этом в июле показатель достиг 48%, а в августе - 49%.
Даже при изменении макроэкономической ситуации доля ипотечных сделок в сегменте бизнес-класса вряд ли опустится ниже 30% и с высокой вероятностью останется в диапазоне 35–45%.
Это объясняется тем, что в условиях снижения деловой активности и стагнации доходов растёт зависимость покупателей от ипотечных инструментов — доля сделок за счёт собственных средств и рассрочек сокращается.
При позитивном сценарии, напротив, снижение ключевой ставки и появление новых программ с более гибкими условиями (включая формат траншевой ипотеки) поддержат объём ипотечного кредитования за счёт улучшения доступности заемных средств.
Наиболее чувствительным риском для рынка сегодня выглядит возможный пересмотр условий «Семейной ипотеки»: обсуждается повышение ставки для семей с одним ребёнком и привязка её к количеству детей. Это может умеренно сократить число сделок в рамках льготных программ, однако спрос со стороны платёжеспособных клиентов сохранится.
По состоянию на сегодняшний день структура сделок в новостройках бизнес-класса выглядит следующим образом: доля сделок в ипотеку увеличилась и составила около 49%, доля покупок в рассрочку сократилась до 21,5%. Неизменной осталась доля сделок за наличный расчет — 29,5%.
Покупатели квартир в проектах Dar используют разные стратегии: варьируют срок кредитования, размер первоначального взноса и тип программы, что позволяет адаптировать финансовые решения под индивидуальные возможности и семейный бюджет.
Профиль клиентов девелопера Dar говорит о высокой платёжеспособности. Средний доход на одного взрослого члена семьи составляет около 450 тысяч рублей в месяц. В частности, 40% покупателей зарабатывают от 250 до 500 тысяч рублей, 27% — свыше 500 тысяч, 20% — менее 250 тысяч и 13% — менее 200 тысяч рублей. При этом ежемесячные платежи у 75% ипотечных заёмщиков не превышают 30% дохода, что указывает на комфортную долговую нагрузку и низкие риски невыплат. Это серьёзно отличает бизнес-класс от массового сегмента, где доля заёмщиков с высокой долговой нагрузкой существенно выше.
Большинство покупателей застройщика работают по найму, что дает преимущество при одобрении ипотеки, — их доля составляет 78%, тогда как собственники бизнеса — 22%. По отраслевой принадлежности треть покупателей трудится в торговле, 20% — в юриспруденции, по 13% — в строительстве, производстве стройматериалов и лёгкой промышленности, а оставшиеся 11% распределены между государственным управлением, авиа-, авто- и судостроением, топливно-энергетическим комплексом и IT-сферой. Такая диверсификация подчёркивает стабильность спроса и демонстрирует, что недвижимость бизнес-класса воспринимается как универсальный инструмент долгосрочных инвестиций.
“На примере наших проектов Solos и Rakurs мы отметили, что возраст покупателей бизнес-класса изменился. 53% заёмщиков – от 25 до 35 лет, 47% – от 35 до 45 лет. При этом, в числе заёмщиков преобладают мужчины (60%), хотя вдохновителями идеи по приобретению нового жилья чаще выступают женщины. Две трети состоят в браке, а в семьях с детьми в 90% один либо два ребёнка.
По нашему мнению, это четко соответствует целевой аудитории, наиболее подходящей для использования льготной программы «Семейная ипотека». Для тех же, кто не может воспользоваться её преимуществами, решением может стать траншевая ипотека, которая позволяет пережить период действия высокой ключевой ставки, а затем – перекредитоваться на более выгодных условиях», – рассказала Анна Усатова, коммерческий директор девелопера Dar"
Сохранение высокой ставки и рост предложения могут слегка замедлить темпы роста цен, однако сегмент бизнес-класса по-прежнему останется наиболее устойчивым и привлекательным для долгосрочных инвестиций в столице.
В целом, анализ подтверждает: рынок квартир бизнес-класса в старой Москве сохраняет высокий спрос, а финансовые инструменты и льготные ипотечные программы продолжают играть ключевую роль, позволяя покупателям с разным уровнем дохода комфортно приобретать новое жильё и планировать семейные расходы.
