Жилые небоскребы за год выросли в цене на 21% и по-прежнему в 3,5 раза реже встречаются на рынке

Редкая высота

По состоянию на январь 2026 года в высокобюджетом сегменте (за исключением комфорт- и экономкласса) в столице реализуется всего 13 жилых проектов высотой от 55 этажей. Среди них преобладают новостройки бизнес и бизнес+, еще три объекта относятся к премиальному сегменту. Наиболее широкий выбор предложений на текущий момент представлен в трех жилых небоскребах: VEER — 1002 лота в продаже, City Bay — 850 предложений и Upside Tower — 683 квартиры. Средневзвешенная цена предложения среди жилых небоскребов по состоянию на январь 2026 года составила 686,5 тыс. рублей за кв. м. Общий объем предложения в таких ЖК составил 4 679 лотов.

Высокобюджетные проекты высотой ниже 55 этажей представлены на столичном рынке в разы больше: в общей сложности в реализации находится 131 новостройка такого типа. Средневзвешенная цена предложения среди таких ЖК по состоянию на январь 2026 года составила 1,2 млн рублей за кв. м, однако этот показатель определили преимущественно элитные дома стоимостью свыше 1 млн рублей за кв. м. Если исключить их из выборки, то в оставшихся 103 новостройках бизнес- и премиум-класса средневзвешенная цена составит 765,3 тыс. рублей за кв. м, что выше чем в аналогичных по классу высотных жилых
проектах на чуть более чем 10%. Общий объем предложения в домах ниже 55 этажей составил 17 521 лот, что в более чем в 3,5 раза больше, чем в небоскребах.

Оглядываясь назад

Если сравнивать текущее состояние выборки высотных жилых домов с началом 2025 года, то количество подобных объектов на рынке осталось неизменным — год назад в реализации также находилось 15 небоскребов высотой свыше 55 этажей. Средневзвешенная цена предложения в самых высотных домах столицы в 2025 году была на уровне 545,4 тыс. рублей за кв. м. Таким образом, за прошедший год в жилых небоскребах столицы в среднем цена выросла на более чем 21%, преимущественно за счет повышения стадии строительной готовности объектов и вымывания из экспозиции более бюджетных лотов,
поскольку состав выборки остался почти неизменным за год (в реализации находятся те же проекты).



Выборка высокобюджетных проектов ниже 55 этажей в январе 2025 года была гораздо скромнее — в реализации находилось 111 новостроек, то есть на 20 объектов меньше, чем на текущий момент (рост на 18%). Средневзвешенная цена в выборке составила 1,09 млн рублей за кв. м, а без учета элитных домов (102 проекта) — 558,8 тыс. рублей за кв. м. Таким образом, как и год назад, проекты высотой до 55 этажей оказались в среднем дороже своих более высоких конкурентов, однако за год разница в цене выросла с 3%  до 10%. За год средневзвешенная цена в выборке выросла на 27%, но в отличие от сверхвысотных новостроек, где объекты в выборке почти не изменились, и цена увеличилась за счет повышения стадии строительной готовности и вымывания более бюджетных объектов, в выборке остальных ЖК на рынке появились новинки, которые повлияли на средний уровень цен.

«Сравнение ценовой динамики жилых небоскребов с остальным предложением на первичном рынке столицы продемонстрировало любопытный тренд. Жилые небоскребы в Москве по-прежнему являются довольно ограниченно представленным продуктом, особенно если сравнивать с темпами высотного строительства в других мировых столицах уровня Москвы — Дубае, Гонконге, Нью-Йорке. На текущий момент предложение в таких проектах в 3,5 раза меньше, чем в новостройках аналогичного ценового сегмента меньшей высотности. За год число сверхвысотных ЖК осталось неизменным, а количество реализуемых лотов выросло всего на 500 штук, тогда как остальной рынок пополнился 20 новыми ЖК (1,3 тыс. новых лотов)», — отметила Ирина Доброхотова, основатель сервиса мониторинга и аналитики новостроек bnMAP.pro.

«В жилых небоскребах в сравнении с остальным рынком реализуются большие объемы квартир в расчете на один проект, то есть представлена несравнимая с обычными проектами вариативность предложений и планировок на любой бюджет, а ценовая политика застройщиков за счет эффекта масштаба может быть более гибкой. Это в том числе выделяет предложение жилых небоскребов на фоне конкурентов. Так, в среднем на один высотный проект приходится 366 лотов в продаже, тогда как в проектах ниже 55 этажей — 133 лота. Например, в сверхквартале Upside Towers предлагается более 200 планировочных решений», — резюмировала Анна Соколова, коммерческий директор направления жилая недвижимость Upside Development.