Компактные квартиры: новый тренд сохранения капитала на рынке жилья

Главными покупателями столичном на рынке остаются люди до 50 лет, причём среди клиентов в возрасте 25–34 года более трети сделок совершается с прицелом на капитал. В группе 35–50 лет покупки с целью инвестиций встречаются реже — их совершает примерно один из шести клиентов. Однако именно эта возрастная категория формирует значимую долю сделок, поскольку на неё приходится около 60% всех покупок, и чаще фокусируется на более просторных квартирах.

Мужчины активнее используют недвижимость как источник дохода, выбирая студии и «однушки» для сдачи в аренду.

Женщины чаще приобретают жильё для своей семьи. При этом, по словам Юлии Архангельской, руководителя направления коммерческих сервисов девелоперской компании «Мангазея», ключевую роль на рынке играют именно частные покупатели, а не институциональные инвесторы: они видят в квартирах инструмент долгосрочной защиты средств.

Форматы жилья напрямую отражают инвестиционную стратегию. Компактные объекты — студии и однокомнатные квартиры площадью 30–42 кв. м — обеспечивают низкий порог входа и высокую ликвидность. Их выбирает более половины покупателей, рассматривающих такие лоты как удобный и понятный инструмент вложений. Данные продаж компании подтверждают тенденцию: в проекте «Мангазея в Богородском» лидерами стали однокомнатные квартиры, часть которых приобретается под аренду; также востребованы студии благодаря доступной цене. Аналитика показывает, что каждый второй инвестор выбирает квартиры до 45 кв. м, что подчёркивает стремление покупателей минимизировать риски. Квартиры большей площади используются реже, поскольку требуют больших вложений и отличаются меньшей ликвидностью. При этом такие объекты обладают потенциалом в сегменте долгосрочной аренды, где спрос формируют семьи и арендаторы, ориентированные на стабильное проживание.

На стратегию влияет и ключевая ставка ЦБ.

По словам Архангельской, при значении параметра выше 18% преобладают краткосрочные сценарии с перепродажей жилья через 1–2 года. На уровне ниже 9% покупатели переходят к долгосрочным вложениям, рассчитывая на сдачу недвижимости в аренду. Так, в 2020–2022 годах при средней ставке в 7,5% количество сделок в сегменте компактных квартир выросло почти в два раза. Это подкрепляет утверждение о том, что параметр, который устанавливает ЦБ, корректирует стратегию, однако не снижает интерес к недвижимости.

Цены на квартиры и размеры арендных платежей растут синхронно. Поэтому, по мнению Юлии Архангельской, выбор ликвидного объекта позволяет вернуть вложенные средства за 8–10 лет и снизить валютные риски через рублевую арендную выручку. При инфляции около 13% банковские депозиты теряют привлекательность как инструмент сохранения сбережений, тогда как недвижимость остается востребованным консервативным способом вложений с потенциалом роста капитализации.

Сегодня значительная часть сделок на рынке жилья формируется за счёт инвестиционного спроса.

Основными покупателями остаются частные лица, ориентированные на компактные лоты. Это доказывает, что в условиях экономической неопределённости недвижимость продолжает восприниматься как наиболее надёжный актив, позволяющий сохранить и приумножить капитал.